Valore locativo abolito dal 2029: ristrutturare conviene ancora?

Il valore locativo è destinato a sparire dalle dichiarazioni fiscali dei proprietari svizzeri.

Dopo il voto popolare del 28 settembre 2025, il Consiglio federale ha fissato la data: il nuovo sistema entrerà in vigore il 1° gennaio 2029. Una buona notizia per molti, ma con un effetto collaterale che riguarda da vicino chi sta pensando di ristrutturare casa.

Perché insieme al valore locativo scompaiono, in gran parte, anche le deduzioni fiscali per i lavori. Vediamo cosa cambia e come muoversi con calma, senza farsi prendere dalla fretta.

Che cos'è il valore locativo e cosa cambia

Il valore locativo è un reddito fittizio: chi abita nella propria casa deve dichiararlo come se la affittasse a se stesso. Finora, in cambio, era possibile dedurre gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione.

Con la riforma questo meccanismo viene abolito per l'abitazione principale e per quella secondaria a uso proprio. Fino al 31 dicembre 2028 restano valide le regole attuali, comprese le deduzioni. Dal 2029 il valore locativo non si paga più, ma si perde anche la possibilità di dedurre le spese di manutenzione.

Gli interessi ipotecari, invece, saranno deducibili solo in parte. I Cantoni, inoltre, potranno introdurre un'imposta speciale sulle abitazioni secondarie, per compensare le entrate che verranno a mancare.

Quali deduzioni restano valide fino al 2028

Oggi si possono dedurre i lavori che conservano il valore dell'immobile, come la tinteggiatura, la falegnameria o gli interventi idraulici. Non sono invece deducibili, di norma, i lavori che aumentano il valore della casa.

Una regola particolare vale per il risparmio energetico: gli investimenti in questo ambito sono deducibili anche se migliorano l'immobile. Se superano il reddito imponibile dell'anno in cui vengono eseguiti, la deduzione può essere ripartita su tre anni. In alternativa alle spese effettive, a seconda del Cantone, è possibile applicare una deduzione forfettaria fino al 20% del valore locativo.

E dal 2029? La partita dei Cantoni

A livello federale, dal 2029 le deduzioni per manutenzione e, in gran parte, anche quelle per il risparmio energetico verranno meno. La legge lascia però ai Cantoni un margine di manovra: possono continuare ad ammettere nel proprio diritto le deduzioni per l'energia, la protezione dell'ambiente, la cura dei monumenti storici e le demolizioni.

Il Ticino, già nella consultazione federale, si era espresso a favore del mantenimento di queste deduzioni. Quali scelte farà concretamente il Cantone resta però da definire, ed è un punto da seguire con attenzione.

Correre a ristrutturare prima della scadenza?

Molti proprietari stanno pensando di anticipare i lavori per sfruttare le deduzioni entro la fine del 2028. Ma gli esperti invitano alla prudenza: l'attesa della riforma ha già generato una forte domanda di ristrutturazioni, con progettisti e artigiani molto richiesti e prezzi in aumento.

Il consiglio è di valutare se lo sconto fiscale riesce davvero a compensare costi più alti.

Conta anche la propria situazione: chi ha un immobile datato, bisognoso di lavori importanti, o un'ipoteca elevata, rischia di trarre meno vantaggio dalla riforma. Pesa poi l'andamento dei tassi ipotecari: con tassi alti, il sistema attuale risulta più spesso favorevole.

Come prepararsi: i consigli pratici

Per non sbagliare, conviene muoversi con metodo:

• Fare il punto sullo stato della casa: individuare i lavori davvero necessari e quelli rimandabili.
• Chiedere più preventivi e programmare per tempo, vista la richiesta elevata di imprese e artigiani.
• Distinguere tra manutenzione e miglioramenti, perché solo la prima è deducibile oggi.
• Considerare gli interventi energetici, come isolamento, finestre o impianti più efficienti: possono ridurre i consumi indipendentemente dal fisco.
• Confrontarsi con un consulente fiscale o con l'Amministrazione cantonale delle contribuzioni prima di decidere.

In sintesi

L'abolizione del valore locativo è una riforma importante, ma non va letta come un invito a ristrutturare a tutti i costi entro il 2028. Per molti proprietari, soprattutto con immobili recenti, il nuovo sistema sarà un sollievo. Per chi ha una casa da sistemare, invece, vale la pena fare bene i conti con calma.

Per approfondire l'impatto della riforma sulle ristrutturazioni puoi consultare la guida di UBS e lo speciale di Raiffeisen sul tema.